王长岭诉徐维平等房屋买卖合同案

　　王长岭诉徐维平等房屋买卖合同案

　　（一）首部

　　1、判决书字号：

　　一审判决书：山东省高唐县人民法院（2011）高民一初字第442号民事判决书。

　　二审判决书：山东省聊城市中级人民法院（2013）聊民一终字第315号民事判决书。

　　 2、案由：房屋买卖合同纠纷

　　3、诉讼双方：

　　原告（被上诉人）王长岭

　　委托代理人赵学义，山东金城法苑律师事务所律师。

　　被告（上诉人）徐维平

　　一审委托代理人王惠民，北京市中闻律师事务所律师。

　　一审委托代理人姚朝庄，云南华度律师事务所律师。

　　二审委托代理人王可，北京市中闻律师事务所律师。

　　第三人山东高和塑业有限公司，住所地：山东省高唐县聊禹路666号。

　　法定代表人张艳玲，该公司经理。

　　4、审级：二审

　　5、审判机关和审判组织：

　　一审法院：山东省高唐县人民法院

　　合议庭组成人员：审判长：高文山；审判员：金连坤 张婷婷。

　　二审法院：山东省聊城市中级人民法院

　　合议庭组成人员：审判长：石鑫；代理审判员：郭召勇 李昭鹏。

　　6、审结时间：

　　一审审结时间：2012年12月28日。

　　二审审结时间：2013年9月2日。

　　（二）一审情况

　　1、一审诉辨主张

　　原告王长岭诉称：2009年2月8日，原、被告签订一份《厂房转让合同》。合同约定，原告将位于青银高速路口的厂房一处（建筑面积2 750平方米，占地31.4亩）转让给被告，转让价款为500 000元，分4次付清（2009年2月8日付70 000元；2009年12月31日前付80 000元；2010年农历8月15日前付150 000元；剩余款200 000元于2011年农历8月15日付清）；厂房转让价款付清前原告保留厂房所有权和土地使用权。该厂房转让合同第七条第二项约定，被告拖欠应付厂房价款超过50%，时间超过6个月，原告有权解除合同。

　　合同签订生效后，原告随即将厂房交付给被告使用。被告近三年仅支付给140 000元的厂房价款，被告的行为严重违反了合同约定，侵犯了原告的合法权益，根据合同约定及相关法律规定，请求人民法院依法判令解除原、被告签订的厂房转让合同，并赔偿原告损失270 695.94元（参照厂房租赁价格计算），以维护原告的合法权益。

　　法院向原、被告释明双方签订的合同无效后，原告将诉讼请求变更为：一是确认原、被告签订的厂房买卖合同无效；二是被告返还厂房及其附属设施并支付厂房占有使用费（按每月8 732.12元计算至交付时止）。

　　被告徐维平答辩并反诉称：原、被告签订的合同为有效合同，但不符合解除条件。解除合同应符合《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）要求解除合同的条件，原告的请求不符合《合同法》合同解除的条件，原告交付厂房的时候应当一并交付厂房产权的相关手续，但原告没有出示房屋所有权凭证，因此，被告无法一次性付清原告房款，原告违约在先阻碍了被告的支付。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十条“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外”之规定，原告应当为被告提供产权证明。从《土地租赁协议书》上看，土地租赁的主体是高唐宏泰机械铸造有限公司，厂房的产权应当是高唐县宏泰机械铸造有限公司所有，原告王长岭不具有出卖人主体资格。而从工商部门调取的材料看，该厂房为王长岭租赁给宏泰公司，租赁期限为自2007年4月1日至2037年4月1日。原告将已经出租给他人的厂房在租赁期间转让给被告。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条,租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即买卖不破租赁，也就是高唐县宏泰机械铸造有限公司可以依据租赁合同对抗原、被告之间的厂房转让合同，向被告主张权利。原告作为出卖人，一直没有向被告出示对标的物享有所有权和处分权的证据，当然丧失商业信誉，被告可以根据《中华人民共和国合同法》第五十七条、第六十八条的规定行使抗辩权，暂停支付剩余款项。综上所述，被告未如期付款，是因为原告未向被告提供合法的产权证明，是依据《合同法》的规定行使抗辩权，不属于违约行为。只要原告提供合法有效的房屋产权证明文件，被告愿意付清厂房价款，继续履行合同，将剩余转让款全部支付给原告。另外，《土地租赁协议》、《厂房转让合同》都属于三方合同，有高唐县固河镇政府的盖章，被告认为政府同意此合同应先经过行政程序。

　　法院向其释明原、被告签订的合同无效后，被告提出反诉请求，要求反诉被告王长岭向反诉原告徐维平返还房屋转让款人民币14万元并承担本案的诉讼费用。

　　第三人高和塑业有限公司未到庭参加诉讼，也未向法庭提供任何证据。

　　反诉被告王长岭辩称：反诉被告同意返还因厂房买卖合同收取的140 000元厂房价款，但该价款应当在反诉人应当支付的厂房占用费中抵顶。对反诉人在反诉状中所述的理由全部不予认可，其观点也不能成立。

　　2、一审事实和证据

　　高唐县人民法院经公开审理查明：2007年4月10日，原告王长岭夫妇为筹建高唐县宏泰机械铸造有限公司，以公司名义与高唐县固河镇后吴村委会签订土地租赁协议，租赁该村位于高速路口省道316路南31.4亩土地用于厂房建设，该涉案厂房虽经高唐县固河镇政府同意，但是，未取得建设工程规划许可证，未取得集体建设用地使用证，也没有房屋产权证明。该厂房建成后，原告将该厂房租赁给高唐县宏泰机械铸造有限公司，并签订了租赁协议。租赁期限为30年，自2007年4月1日至2037年4月1日。2009年2月8日，原告王长岭与被告徐维平签订《厂房转让合同书》，约定将该厂房（建筑面积约2 750平方米，占地31.4亩）转让给被告，转让总价款为50万元，付款方式为：合同签订之日起被告向原告支付70 000元，2009年12月31日前支付80 000元，2010年阴历8月15日前支付150 000元，2011年阴历8月15日前支付200 000元。合同还约定，在被告未付清全部厂房价款前，该厂房产权及土地使用权仍归原告所有。在违约条款中规定，被告未按合同约定的时间支付厂房价款，每日按拖欠额的万分之五向原告支付违约金。拖欠应付厂房款数额超过50%、时间超过六个月，原告有权解除合同。被告于2009年2月24日支付给原告70 000元，2010年2月12日支付给原告70 000元，共计140 000元。2009年4月16日，被告徐维平又将该厂房租赁给山东高和塑业有限公司，该公司一直向固河后吴村委会交纳土地租赁费。2011年5月18日，原告诉至法院，请求依法判令解除原、被告签订的厂房买卖合同，并要求被告赔偿原告损失（以鉴定的租赁价格为准），由被告承担本案的诉讼费用。经鉴定，该租赁价格为270 695.94元，本院向当事人释明原、被告签订的合同为无效合同后，原告将诉讼请求变更为：一是确认原、被告签订的《厂房买卖合同》无效；二是被告向原告返还厂房并支付厂房占有使用费（按每月8 732.12元计算至交付时止）。被告提出反诉请求：一是反诉被告王长岭向反诉原告徐维平返还厂房转让款人民币140 000元；二是由反诉被告王长岭承担本案的诉讼费用。

　　另查明，高唐县宏达机械铸造有限公司于2007年7月30日成立，公司类型为有限责任公司，股东李荣福，出资比例95%，法定代表人王秀芹出资5%。该公司厂房是租赁的原告王长岭的，租赁期限为2007年4月1日至2037年4月1日。2009年2月8日，原告将该厂房出卖给被告徐维平，2009年4月16日，被告徐维平又将该涉案厂房租赁给山东高和塑业有限公司，并一直由高和塑业有限公司使用。2010年2月5日，高唐县宏达机械铸造有限公司名称变更为高唐美信食品销售有限公司，法定代表人、行业门类、行业代码、实收资本、经营类别、企业类型等都发生变更，住所迁至琉璃寺后蒋屯村。

　　上述事实，有下列证据证明：

　　原告向法庭提供以下证据：

　　证据一，2009年2月8日，原、被告签订的《厂房转让合同书》一份，证明原告将厂房转让给被告及被告违约的事实。

　　证据二，高唐县宏泰机械铸造有限公司营业执照复印件一份，证明原告为设立公司进行厂房建设，公司登记法人是原告的妻子王秀芹，厂房建成后公司没有营业。

　　证据三，原告王长岭与王秀芹的结婚证一份，证明王长岭和公司法定代表人王秀芹是夫妻关系。

　　证据四，对李富荣、郭海军的调查笔录两份，证明该公司实际是王秀芹和王长岭共同出资设立的独资企业，厂房的所有权属于原告。

　　证据五，山东省村镇厂房建设工程项目开工申请、审批表一份，证明涉案厂房是王长岭经过审批合法建设的。截止今日（包括中途转让给被告）没有任何第三人提出主张所有权，厂房所有权没有任何争议。

　　证据六，高唐县国土资源局出具证明，证明涉案土地曾经是基本农田，现已转为建设用地。

　　证据七，山东舜天信诚资产评估有限公司出具的鲁舜评报字（2011）第3713027号《资产评估报告书》一份，证明涉案厂房2009年2月至2011年9月租赁价值为293 601元。

　　证据八，山东舜天信诚资产评估有限公司出具的鲁舜评报字（2012）第3713012号《资产评估报告书》一份，证明涉案厂房2009年2月至2011年9月租赁价值为270 695.94元。

　　证据九，厂房转让时财产情况清单一份。该证据证明合同无效后被告应当返还给原告的全部财产。

　　被告向法庭提供以下证据：

　　证据一，2009年2月8日，原、被告签订的《厂房转让合同书》复印件一份。证明：1、合同为三方合同，涉及本案的当事人是三个主体；2、该合同经政府同意，行政行为不应在民事诉讼程序中处理，有纠纷应当先经行政程序处理。

　　证据二，王长岭收条复印件2份。证明王长岭分两次共收到被告厂房价款140 000元，被告在履行《厂房转让合同书》。

　　证据三，高唐县固河镇后吴村委会收条复印件4份。证明：1、后吴村委会向被告设立的“高和板厂（高和塑业有限公司）”4次收取了土地租赁费共31 400元×3=94 200元，约定的租金完全付清；2、后吴村委会认可土地使用权的承租主体为被告的合法性；3、被告土地租赁的行为有效；

　　证据四，中国资产评估协会关于废止《资产评估操作规范意见（试行）》的通知，证明鲁舜评报字（2011）第3713027《资产评估报告》是依据废止的行政规章作出的，报告不具备合法的要件，应属无效。

　　证据五，2009年2月8日，被告徐维平购买了原告王长岭的厂房后又新建设工程明细单，证明这些财产应当属于被告所有。

　　证据六，原告王长岭于2010年底向被告出具的高唐宏泰铸造有限公司资产清单1份，证明当时交付时的财产情况。

　　3、一审判案理由

　　高唐县人民法院经审理认为：本案的焦点是原、被告签订的《厂房转让合同书》的效力问题。依照《中华人民共和国土地管理法》第五十九条的规定，乡镇企业需要使用集体土地建设厂房等设施，应依法办理审批手续。原告王长岭建厂房时，所使用的土地系基本农田，与高唐县固河镇后吴村委会签订了《土地租赁协议书》，采取以租代征的方式取得，用地不合法。该涉案厂房未取得建设工程规划许可证，未取得集体建设用地使用证，也没有房屋产权证明。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据该规定，厂房属于不动产，原告所建的厂房未办理产权登记手续，所以，原告对该厂房不享有物权权益。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条的规定，出卖的标的物应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分，既然原告未能依法获得厂房的产权，就不能以自己所有的名义转让给被告。因此，原、被告签订的《厂房转让合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，原告王长岭要求被告徐维平返还厂房及其附属设施，于法有据，予以支持。鉴于被告徐维平实际使用了该厂房，从公平合理的角度，其仍应参照租金价格支付相应的实际使用费用，故对原告王长岭要求参照租赁价格支付占有使用费的诉讼请求，予以支持，具体计算标准应当参照近三年的月平均租赁价格即8 732.12元计算。反诉原告徐维平要求反诉被告王长岭返还其收取的房屋转让款人民币140 000元的诉讼请求符合法律规定，予以支持。

　　4、一审定案结论

　　高唐县人民法院根据《中华人民共和国土地管理法》第五十九条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百三十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，作出如下判决：

　　一、原告（反诉被告）王长岭与被告（反诉原告）徐维平于2009年2月8日签订的《厂房转让合同》无效。

　　二、被告（反诉原告）徐维平于本判决生效后10日内返还原告（反诉被告）王长岭位于青银高速高唐东路口固河镇私营工业园内的厂房一处（建筑面积2 750平方米，占地31.4亩）及其附属设施一宗。具体有：砖混结构、钢瓦顶棚、门窗齐全的两处厂房车间1 296平方米×2；围墙650米；变压室1座；100变压器1台，配电盘1台；下水道190米；沙管井1眼；男女厕所各1座；杨树66棵。

　　三、被告（反诉原告）徐维平于本判决生效后10日内向原告（反诉被告）王长岭支付房屋使用费按照每月8 732.12元的标准，自2009年2月8日起计算至本判决确定的支付日期。

　　四、原告（反诉被告）王长岭于本判决生效后10日内返还给被告（反诉原告）徐维平厂房转让款人民币140 000元。

　　如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费5 800元，保全费2 020元，反诉费3 100元，计款10 920元由原告王长岭（反诉被告）负担3 100元，被告徐维平（反诉原告）负担7 820元。

　　（三）二审诉辩主张

　　上诉人徐维平（原审被告）诉称：上诉人请求撤销一审判决第二项、第三项判决；驳回被上诉人王长岭一审的诉讼请求或者驳回其上诉；由被上诉人王长岭承担本案的诉讼费用。事实和理由如下：第一，上诉人认可该合同无效，但合同无效的理由不是因为厂房的建设未经批准，而是王长岭不是财产的权利人。一审判决仅仅依据王长岭提供的现有证据认定王长岭是建设者十分牵强，属于证据不足的情况下对事实做出了错误的认定。第二，对主要事实的认定错误导致判决书中第二项、第三项判决错误。判决书第二项返还财产的内容是根据2010年王长岭给了上诉人一份财产清单，上诉人当时没有提出异议，所以认为该清单所列的财产明细成立，上诉人拒绝在该清单上签字，就是没有同意所列的全部内容。王长岭没有证据证明对该标的物享有权利，如果判决该争议房屋归王长岭就是支持了不当得利。第三，第三项判决向王长岭支付房屋使用费错误。因为王长岭不是房屋的权利人，另外，依据已经失效的《资产评估报告》确认租金也是违反法律规定的。第四，王长岭应当对自己的欺骗行为给上诉人造成的损失承担责任。造成合同无效的原因是王长岭隐瞒了标的物是违章建筑的事实，违反了诚实信用的原则，所以，王长岭不但不应当在本案中获取利益，反应赔偿上诉人的损失。

　　被上诉人王长岭辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。理由一，该厂房买卖合同签订于2009年2月8日，签订合随即交付了厂房，至今已有五年之久，没有任何第三人出来主张过权利。二是本案厂房系违章建筑，没有进行产权登记，上诉人是明知的。《厂房转让合同》第五条、第六条清楚地写明厂房所占用的土地系租赁的高唐县固河镇后吴村的，上诉人也按约定向村委会交纳租金。三是上诉人诉称原审判决书对返还财产认定事实不清理由不能成立。一审法院是根据上诉人提交的6号证据确认的，是原始证据，其记载的内容具体详细。第四，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，上诉人支付厂房占有使用费也是正确的，支付标准也是有据可依的。综上，应当驳回上诉，维持一审判决。

　　（四）二审事实和事由

　　聊城市中级人民法院经审理，确认一审法院的事实和证据。

　　（五）二审判案理由

　　上诉人徐维平主张被上诉人王长岭不是涉案厂房真正权利人，是其无权处分造成的合同无效，无效的责任应当由被上诉人承担。二审法院认为：证人李富荣、郭海军证明王长岭是高唐县宏泰机械铸造有限公司的实际控制者，王长岭的妻子王秀芹是名义上的法定代表人；“山东省村镇建设工程项目开工申请表、审批表”中建设单位一栏填写的是“王长岭”；房屋转让合同的出让方是王长岭，将涉案厂房交付给上诉人徐维平的是王长岭；高唐县固河镇经委证明涉案厂房归王长岭所有；上诉人在二审庭审中陈述其按照王长岭和村里订立的租金标准直接向后吴村交纳租金。上述证据足以证实王长岭是涉案厂房的权利人，具有签订涉案《厂房转让合同》的适格主体。上诉人的主张没有证据予以支持，不予采纳。关于鉴定报告确定损失问题。上诉人主张判决时超过了报告有效期，因土地租赁价格一直上涨，一审按鉴定报告确定上诉人徐维平占用涉案房屋期间的实际使用费用对上诉人徐维平是有利的，对该部分予以维持。返还财产清单问题。清单是上诉人徐维平为主张自己的新建情况而提供的，其又予以否认，不应得到支持。上诉人徐维平在一审认可合同无效后仅反诉返还140 000元购房款，没有主张损失，其在二审中再提出损失问题，不予处理。

　　（六）二审定案结论

　　山东省聊城市中级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费5 800元，由上诉人徐维平负担。

　　本判决为终审判决。

　　（七）解说

　　本案涉及违章建筑的建造人对建筑的权利问题。从客观上讲，建筑物的违章建设确实危害了法律所保护的社会秩序，给社会带来了消极影响，但另一方面，违章建筑毕竟是建造人耗费了大量的人力和物力建造起来的，也属于社会财富的一部分，而且其中相当多的违章建筑还可以通过补办审批手续等方式使其合法化，因此，在管理部门认定并限期拆除之前，违章建筑的建造人（权利人）对其享有合法权利。本案中，虽然原、被告签订的《厂房转让合同》被依法确认为无效合同，但是，作为出资建造方的原告（王长岭）的合法权利也应得到法律的保护。

　　                                       （赵寨子法庭  高文山）